En 2025, le marché de la pierre-papier peine à retrouver son élan, marqué par des performances contrastées et des défis économiques persistants. Si les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) affichent toujours un rendement attractif, leur rentabilité sur cinq ans s’érode face à l’inflation, tandis que d’autres actifs comme l’or ou les actions « green » européennes prennent le devant de la scène. Les experts soulignent l’importance d’une sélection rigoureuse et d’une stratégie à long terme pour naviguer dans ce paysage mouvant.
Les performances actuelles des SCPI : un tableau contrasté
Les rendements en repli, mais certains segments résistent
Les SCPI voient leur TRI (Taux de Rendement Interne) sur cinq ans chuter à 2,15 %, contre 3,5 % précédemment, selon les données de l’IEIF. Ce recul place leur performance en dessous de l’inflation (2,68 %), un seuil critique pour les investisseurs. Seuls quatre segments immobiliers restent en territoire positif : la logistique, le logement en France, le commerce et les SCPI elles-mêmes.
L’or et les actions « green » dominent le classement
L’or s’impose comme l’actif le plus performant sur la période 2009-2024, avec un rendement de 11,27 %, devançant largement les actions « green » européennes (6,43 %). Cette montée en puissance s’explique par sa fonction de valeur refuge face aux incertitudes économiques. Les SCPI, quant à elles, peinent à rivaliser avec ces alternatives, malgré un taux de distribution stable autour de 4,5 % depuis 2021.
Les avis des experts : entre prudence et optimisme ciblé
Les SCPI jeunes et diversifiées, une priorité pour 2025
Gilles Belloir, directeur général de Placement-direct, insiste sur l’importance de choisir des SCPI jeunes et diversifiées, capables de profiter de la baisse des prix immobiliers pour investir dans des actifs à valeur révisée. Cette stratégie permet de limiter les risques liés à la surévaluation du marché. Par ailleurs, un horizon d’investissement minimum de 8 ans est recommandé pour amortir les frais d’entrée et bénéficier des effets de levier.
La diversification, une nécessité absolue
Faïz Hebbadj, président de Norma Capital, rappelle que diversifier son portefeuille n’est pas une option, mais une obligation pour atténuer les risques sectoriels. Cette approche s’avère cruciale dans un contexte où les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) et les foncières cotées affichent des performances négatives sur cinq ans.
Les défis structurels du marché immobilier
La pression des taux directeurs et de l’inflation
Les taux élevés de la Banque centrale européenne (BCE) pèsent sur la liquidité du marché, limitant les capacités d’investissement des SCPI. Parallèlement, l’inflation persistante érode la valeur réelle des rendements, contraignant les gestionnaires à réviser leurs stratégies. Les segments traditionnels comme les bureaux ou le logement parisien subissent une correction, passant en territoire négatif.
La collecte nette stabilisée, mais fragilisée
Malgré un quatrième trimestre consécutif de collecte positive pour les fonds immobiliers (SCPI, OPCI, UC), les investisseurs restent prudents. Cette stabilisation masque des tensions sous-jacentes, notamment une baisse des prix de souscription des SCPI, reflétant une attente de correction du marché.
Perspectives 2025 : entre opportunités et vigilance
Les SCPI primées, un signal positif
Deux SCPI gérées par Alderan ont été récompensées aux Victoires de la Pierre Papier 2025, saluant leur performance et leur gestion. Ces distinctions illustrent que des actifs bien sélectionnés peuvent encore générer des rendements satisfaisants, à condition de privilégier la qualité et la diversification géographique ou sectorielle.
La nécessité d’une sélection rigoureuse
Les experts mettent en garde contre une approche trop passive. Choisir une SCPI implique d’analyser son exposition aux risques (vacance locative, taux d’endettement) et son alignement avec les tendances du marché (logistique, santé, tertiaire). Les SCPI spécialisées dans des niches portantes, comme les data centers ou les énergies renouvelables, pourraient surperformer.
: un marché en mutation, mais pas en crise
En 2025, la pierre-papier reste un outil pertinent pour diversifier un portefeuille, mais son utilisation exige une approche proactive et informée. Les SCPI, bien que moins performantes qu’auparavant, offrent encore un rendement attractif pour les investisseurs patients, à condition de privilégier les actifs jeunes, diversifiés et bien gérés. Parallèlement, l’essor de l’or et des actions « green » rappelle l’importance de rééquilibrer régulièrement son allocation d’actifs.
Face à un marché complexe, la clé réside dans une stratégie à long terme, combinant vigilance sectorielle et répartition des risques. Les investisseurs doivent désormais concilier prudence et agilité pour tirer parti des opportunités émergentes, tout en évitant les pièges d’un marché en recomposition.
